【連網(wǎng)】（記 者 梁洪勝） “小區(qū)電梯里被人裝了廣告框做廣告，這些收益為何沒(méi)有公示？”11月16日，海州區(qū)通灌路一小區(qū)居民向本報(bào)反映，物業(yè)私自將小區(qū)樓棟里的電梯轎廂租給廣告公司，讓居民產(chǎn)生質(zhì)疑。居民樓電梯做廣告、小區(qū)內(nèi)設(shè)電子屏播廣告、小區(qū)公共設(shè)施被出租……近期，針對(duì)居民關(guān)注的“小區(qū)公共收益”存在的亂象以及如何管理使用等問(wèn)題，記者走訪了市區(qū)多家小區(qū)物業(yè)，并咨詢了市住房部門和專家律師。
小區(qū)亂象
廣告進(jìn)電梯 設(shè)電子屏播廣告
公共設(shè)施對(duì)外租賃
王先生家住市區(qū)通灌路一小區(qū)，近日出差回家乘坐電梯時(shí)，他發(fā)現(xiàn)電梯里被安裝了廣告框。“我轉(zhuǎn)了十幾棟樓，發(fā)現(xiàn)電梯里面都有這種廣告框，里面的廣告有飯店的、裝修公司的、各種娛樂(lè)場(chǎng)所的，而且隔幾天就會(huì)更新。”王先生說(shuō)。記者隨后來(lái)到該小區(qū)，小區(qū)物業(yè)一位值班人員說(shuō)，這些電梯內(nèi)的廣告是廣告公司貼的，但經(jīng)過(guò)小區(qū)物業(yè)同意，“廣告收入會(huì)補(bǔ)貼小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施維修費(fèi)用。”但小區(qū)居民李先生告訴記者，物業(yè)收取的這些“廣告收入”和使用情況并未及時(shí)向小區(qū)居民公示。
16日，記者來(lái)到市區(qū)人民路一小區(qū)，據(jù)業(yè)主韓先生介紹，近些年，小區(qū)內(nèi)部分公共設(shè)施被物業(yè)用來(lái)出租，“一些公共用房被物業(yè)租給私人開店，具體租金是多少，怎么用的，我們業(yè)主都不知道，也沒(méi)見公開過(guò)！”
在記者走訪的7個(gè)小區(qū)中，絕大多數(shù)存在廣告進(jìn)電梯、設(shè)電子屏播放廣告等情況，其中部分小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)了對(duì)外租賃現(xiàn)象。
業(yè)主質(zhì)疑
“公共收益”不公開
侵犯業(yè)主權(quán)益
據(jù)家住海連路一小區(qū)的居民朱先生介紹，正規(guī)的廣告進(jìn)入小區(qū)電梯或者在小區(qū)設(shè)的電子屏上播放廣告，都是要經(jīng)過(guò)小區(qū)物業(yè)同意的。小區(qū)公共用房或場(chǎng)地如籃球場(chǎng)、游泳池等健身場(chǎng)所如果對(duì)外出租，所得收入都屬于小區(qū)的公共收益。但大部分業(yè)主對(duì)于這些收益不是很清楚。
采訪中，在一些入住時(shí)間較長(zhǎng)的小區(qū)內(nèi)，業(yè)主對(duì)小區(qū)的公共收益并不關(guān)心。而一些新建小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識(shí)高，會(huì)質(zhì)疑“小區(qū)公共收益”具體有多少？錢被誰(shuí)收走？又花到了哪里？“公共收益屬于廣大業(yè)主所有，物業(yè)私自使用，應(yīng)該是侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益！”小區(qū)業(yè)主李先生氣憤地說(shuō)。
常見公共收益
電梯廣告、公共區(qū)域停車位等收益
常見的小區(qū)“公共收益”有哪些？記者就此問(wèn)題聯(lián)系了江蘇海郡律師事務(wù)所主任律師戴高明。據(jù)他介紹，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)的公共收益是指在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)取得的收益。常見的小區(qū)公共收益包括：公共區(qū)域的廣告收益，例如電梯廣告、戶外廣告；公共區(qū)域的停車位收益；公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用公共區(qū)域如活動(dòng)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的收益。
戴高明介紹，利用小區(qū)公共區(qū)域或設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)取得收益較多的小區(qū)，一般由業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在委托服務(wù)合同中予以明確。據(jù)他介紹，在有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)里，業(yè)主可到業(yè)主委員會(huì)或業(yè)委會(huì)委托管理的物業(yè)公司查詢公共收益的來(lái)源和使用情況。而無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，公共收益多數(shù)由前期物業(yè)公司代管，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)將向業(yè)主委員會(huì)移交收益部分。
住房部門
物業(yè)應(yīng)公示“公共收益”相關(guān)情況
半年一次
針對(duì)小區(qū)公共收益管理問(wèn)題，11月16日，記者聯(lián)系了市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處一位工作人員。據(jù)他介紹，截至2015年上半年，全市小區(qū)總數(shù)有791個(gè)，有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)有487個(gè)。
該工作人員介紹，根據(jù)《連云港市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，每半年將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況進(jìn)行公示。
律師
可通過(guò)業(yè)委會(huì)投訴至街道和社區(qū) 或起訴至法院
戴律師介紹，公共收益這一隱藏在小區(qū)物業(yè)管理中的“灰色地帶”，費(fèi)用大多保管在物業(yè)公司手中，業(yè)主很難收回。而且，多數(shù)小區(qū)都不能做到公共收益賬目公開，特別是在未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，公共收益完全由物業(yè)公司掌管。“按規(guī)定物業(yè)公司每年要公布賬目，但真正有多少做到了？就算公布了，如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)的有效監(jiān)督，還是一筆糊涂賬。”
戴律師表示，要解決小區(qū)公共收益管理使用等一系列問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行監(jiān)督和管理。如果小區(qū)有業(yè)委會(huì)，可通過(guò)業(yè)委會(huì)出面要求物業(yè)公布小區(qū)公共收益，有盈余則需返還業(yè)主；如果小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主可聯(lián)合申請(qǐng)仲裁或提起訴訟，獲取分紅。“物業(yè)公司管理資質(zhì)水平參差不齊，如果拒不公示，業(yè)主可向轄區(qū)街道辦和社區(qū)居委會(huì)投訴，并向行業(yè)主管部門反映，也可向法院起訴。”
